2022上半年全国房地产市场总结与展望（完整版）

宏观环境：政策正向改善，行业最差基本面成过去式

一、政策面：中央地方合力促合理购房需求释放，政策仍具备放松空间

（一）中央支持基调明朗，央行多次支持房地产化解风险

进入2022年，中央多次喊话支持房地产市场，3月16日，国务院金融委召开专题会议化解当前房地产市场风险，随后六部门对房地产市场进行相关表态，为楼市恢复服下定心丸。4月29日中央政治局支持各地完善房地产政策，优化商品房预售资金监管。这一表态也肯定了一季度各城市因城施策出台松绑政策。5月15日，央行再次降准并实行差别化信贷政策，首套房房贷利率降至低位。5月20日，央行下调LPR,创历史单次最大降幅。5月末，国务院出台稳经济33条，随后召开稳经济大盘电话会议，要用超常规手段刺激经济。中央对于房地产市场的政策基调已经非常明显，预计今年全年中央都会支持各地刚性和改善性需求的释放，支持房地产市场复苏，化解当前房地产市场的风险。

图：2022上半年中央重要政策概览

（二）城市需求端宽松政策遍地开花，普遍采用公积金利好手段，房票再现

今年上半年，城市政策以宽松为主，在以往严格调控的基础上进行松绑。截止到6月26日，据不完全统计，松绑政策调控超280次，覆盖城市超160个。5月单月更是调控103次，松绑内容主要从需求端出发，包含降房贷利率，降首付比例，公积金利好、放松/取消限售、放松/取消限购、购房补贴、支持多孩家庭购房,落户放松，房票等。供应端主要是从优化预售资金监管，土拍规则略微放松的角度。5月起，部分城市开始出台稳经济纾困措施。整体而言，上半年政策松绑现象频频，各地因城施策支持刚性和改善性需求释放，促进房地产市场健康发展和良性循环。其中公积金调整的次数最为频繁，其次是降首付比例，放松限购。在政策松绑的情况下，各城市松绑的措施也多样化和创新性，如多城市出台支持多胎家庭购房，温州安居贷，长沙以租换购，绍兴、郑州、南京溧水、宜兴等城市推出房票购房政策。

（三）本轮政策松绑力度有限，购房门槛处于高位水平

近20年以来，房地产市场政策经历了5次宽松期，第一次是2008-2009年，国际金融危机的影响，商品房销售增速连续多月下滑，在四万亿投资计划下以及需求端政策刺激下，2008年底市场降幅趋缓；2011年，在紧缩性政策效应下，销售面积连续8个月同比负增长，单月最大降幅达13.6%，连续3次降准，地方宽松政策出台，2012年2月销售面积降幅趋缓；2014年，经济增速趋缓，房地产库存压力较大，销售面积连续13个月同比下滑，中央下调贷款及存款准备金率，地方二套房认定标准放松，多城限购松绑，棚改货币化安置比例上升，市场于2015年3月同比降幅收窄；2018年，金融贸易战，商品房销售面积增速放缓，土地流拍现象增加，属于历次下行周期里力度较小的周期，在年内多次降准，多城需求端政策松绑下，2019年2月销售降幅趋缓；2021年下半年，在行业去金融化的背景下，高负债房企面临生存难题，虽然今年上半年宽松政策遍地开花，但从市场恢复来看，仍不及去年同期，数据显示，2022年2月商品房销售面积累计同比下滑，随后降幅不断扩大，至2022年5月，商品房累计同比下降23.6%。

本轮政策虽然覆盖城市较广，调控频次也较为频繁，但从力度上看，均是从之前严控的基础上进行小幅的松绑，政策门槛较之前仍处于较为严苛的阶段，如2008年并没有限购限售政策，但当前仍有约40个城市执行限购限售，此外，一线城市在本轮政策松绑中并未对限购政策进行调整。随着居民对住房品质的提升，房地产市场黄金时代的逝去，改善性需求成交占比上升，房地产市场需要撬动改善性需求的释放，而当前的二套房以上的购房门槛仍处于高位，我们预计未来政策仍有放松空间，如降低二套房及以上的购房门槛。

诸葛研究院-2022半年报

二、行业面：基本面筑底，5月成“拐点”

（一）开发投资累计同比增速连续11月收窄，投资信心补库存意愿弱

2022年，受整体大环境影响，房地产开发投资增速也逐步走弱，根据国家统计局数据显示，开发投资增速自2021年3月以来连续14个月收窄，至2022年5月已经连续2月呈现负增长局面。从开发商补库存的意愿上来看，无论是新开工、施工面积、竣工面积同比增速持续下滑，其中，新开工的下降幅度大于竣工、施工面积增速，一方面，两集中的土拍规则延缓了开发商的新开工速度，开发商更倾向用竣工去补库存；另一方面，在回款不及预期下，提升竣工速度有利于加快补库存效率。根据国家统计局数据显示，2022年1-5月，新开工面积同比下降30.6%，竣工面积累计同比下降15.3%，施工面积累计同比下降1%。整体开发商补库存动力不足。

（二）5月销售初现触底回升态势，但不及去年同期水平

从销售端来看，今年的房地产销售规模远不及去年同期，根据国家统计局数据显示，2022年1-5月，全国商品房销售面积为50738万㎡，仅占去年全年销售面积的28.8%，与去年同期相比下降23.6%；商品房销售金额为48337万㎡，与去年同期相比下降31.5%；今年的销售远不及去年同期，一方面，去年上半年是成交的一个小高峰，下半年在强化去金融的背景下市场逐步走低，较高的基期拉高了降幅；另一方面，今年上半年疫情再度重启，整体居民购房情绪不高，需求释放缓慢。

从单月数据来看，5月销售数据呈现乐观局面，全国商品房销售面积结束连续3月下降趋势，销售面积止跌转升，销售金额也一样，根据国家统计局数据显示，5月单月商品房销售面积10970万㎡，环比上升25.8%；单月商品房销售金额10548亿元，环比上升29.7%。随着疫情的逐步好转，宽松政策效应有所显现。

（三）5月房价扭转下跌态势，再现向好信号

市场恢复缓慢的一个原因在于房价持续下滑，在房价持续下行的背景下，造成了购房者不敢买的心态，入市更为谨慎。根据国家统计局数据显示，商品房销售单价连续1年持续下滑，今年2月跌破万元/平。5月，商品房销售单价为9527元/㎡，环比上升0.3%，价格扭转下跌局面。房价止跌一定程度上显露出开发商对市场信心的提升，减少降价促销的手段，此外，房价的企稳也标志着市场修复起到初步成效。

三、资金面：行业资金面显疲态，需求端信贷环境趋松

（一）行业到位资金显疲态，年内房企利用外资动力增强

今年以来，房地产市场销售趋弱，行业回款下降，带动了房地产到位资金的下行。根据国家统计局数据显示，2022年1-5月，房地产开发企业到位资金60404亿元，同比下降25.8%。房地产行业的到位资金累计同比连续3月呈现负增长局面，且降幅超15%。行业资金压力仍存。从各渠道资金来源来看，1-5月国内贷款8045亿元，下降26.0%；利用外资51亿元，增长101.0%；自筹资金21061亿元，下降7.2%；定金及预收款19141亿元，下降39.7%；个人按揭贷款9785亿元，下降27.0%。除利用外资渠道增速呈现翻倍上升外，其他各渠道资金均下降。4月以来，房企的境外融资开始持续呈现向好态势，部分房企发行海外债融资。整体来看，行业仍具有较大的资金压力，房地产行业国内融资贷款监管仍处于较为严格的趋势。

（二）行业贷款意愿降低，个人按揭贷款增速连续6月收窄

从中国人民银行公布的金融数据显示，2022年一季度，房地产开发贷款余额12.56万亿元，同比微降0.4%，从个人按揭贷款余额数据上看一季度，个人按揭贷款余额为38.84万亿元，同比上升8.9%，同比增速连续6月收窄。所谓贷款余额，借款人尚未归还放款人的房地产贷款总额。数据趋势的收窄也意味着今年无论是开发商还是购房者，贷款的意愿有所收窄。主要原因在于市场参与者对行业未来发展不确定的影响。

（三）5年期LPR降至低值，多城市贷款利率降至4.25%

今年上半年，购房者贷款利率迎来利好，尤其是首套房贷款利率，5月份，五年期LPR下降15个基点，创单次最大降幅且处于LPR公布以来最低值。叠加5月差别化信贷政策，各地首套房利率可在基准利率下降15个基点，随后，多城开始执行4.25%的首套房利率，包含一些热点城市，如重庆，苏州，无锡等。利率低代表购房的成本降低，当前信贷政策整体对于购房者来说是一种利好，不仅降低了贷款成本，更加快了贷款的效率，信贷政策支持合理性的购房需求释放。

四、预测：政策维持宽松主基调，预计9月基本面累计同比数据转正

上半年，中央和地方合力助合理购房需求释放，各地政府更为积极，从政策松绑上支持刚性和改善性需求的释放。在疫情的冲击以及行业基本面偏弱的背景下，上半年的市场远不及去年同期，然而，5月单月基本数据释放出曙光，随着宽松政策效应的持续发酵，预计6、7月的数据进一步改善，9月累计同比数据有望转正。政策方面，全年政策将维持宽松基调，若楼市数据未有好转，宽松力度将进一步扩大，若楼市数据有所好转，政策将会维持当前的松绑局面。

土地篇：整体“质提量缩”、低溢价高流拍并存，首轮集中土拍现转好信号

一、全国土地市场供需规模持续下滑，土地楼面价创近10年次新高

（一）整体供需规模持续下滑，二季度稍有回升

2022上半年，土地市场供需规模较去年同期呈现收缩态势，根据数据显示，2022上半年土地供应规划建筑面积29769.71万㎡，较去年同期下跌45.63%；成交规划建筑面积18071.96万㎡，较去年同期下跌60.82%，一方面，“两集中”政策继续深化落实，城市错峰开展土地出让，加之今年青岛、武汉等城市增加供应批次，致使上半年土地市场供应端在一定程度上有所收窄；另一方面，上半年部分城市常现疫情反弹局势，土地挂牌和出让活动受到一定阻碍，导致土地市场整体供需量呈现下滑态势。

注：2022年上半年数据截止至6月20日，下同

从土地季度数据来看，进入2022年，第一季度土地市场较为冷清，供应规划建筑面积为11582.95万㎡，较去年同期下跌42.95%，成交规划建筑面积为8116.94万㎡，较去年同期下跌54.57%；转至二季度，供应量、成交量双双呈现上升态势，但仍远不及去年同期，二季度土地供应规划建筑面积为18186.76万㎡，较去年同期下跌47.21%，成交规划建筑面积为9955.02万㎡，较去年同期下跌64.76%。

（二）土地楼面价创近10年次新高，6月楼面价达年内新高

从近10年土地成交楼面半年度走势来看，大致呈现稳步上升态势，2018年至今，地价波动性较为明显，2021上半年，在“两集中”政策出台下，重点一二线城市集中供地备受市场关注，优质地块频出带动价格水平较高，根据数据显示，2021上半年成交楼面价为5589.31元/㎡，创历史新高，下半年房企拿地压力较大，一些优质地块流拍，地价下滑。但今年上半年，土地成交楼面价再度上升，数据显示，2022上半年成交楼面价为5512.96元/㎡，创次新高，较去年同期小幅下跌1.37%，较去年下半年上升23.55%。

2022年土地成交楼面价低位开场，自2月起重点一二线城市开拍频次逐步走高，优质地块大量流出，带动楼面价连续3月上升，4月份成交楼面价为6539.38元/㎡，环比上涨19.6%，同比上涨13.8%，主要是由于深圳、杭州、成都等热点城市集聚该月开拍，在一定程度上推高价格。

进入5月份，随着集中拍地接近尾声，成交楼面价也呈现稳步回落态势，上海集中土拍受疫情影响于6月初开启，值得注意的是，上海本轮将土地监管资金由原来最高的130%下调至110%的措施在一定程度上减轻房企的参拍压力，拿地积极性有所提升，同时地铁沿线和学区地块竞争更为强劲，在一定程度上推高6月成交楼面价，达年内新高，为7137.36元/㎡，环比上涨25.63%，同比上涨32.54%。

（三）溢价率低位徘徊，流拍现象仍处于高位水平

进入2022上半年，溢价率整体低位徘徊，流拍率高位运行。上半年房企销售端、融资端未见明显改善，资金压力犹存，土地市场难获溢价空间，而且市场环境偏紧张之下，房地产市场逐步从扩模到精钻方向转移，房企在地块的选择上愈加谨慎严苛，地块升值与产值能力是房企更为看中的，因此，部分优势偏弱的地块也难免被流拍。具体来看，溢价率方面，溢价率自首月起连续4月上升，但月均升幅不超1个百分点，转至5月份，部分城市疫情反弹局势加重，房企销售回款再遇阻力，同时集中土拍活动进入尾声，溢价率年内首次转降，之后在上海首轮集中土拍的带动下，6月溢价率呈现上升态势。从流拍率来看，自2月份起，流拍率连续3月下降，其中原因离不开集中土拍的加持，进入5月份首批集中拍地接近尾声，加之年中房企为冲业绩，视角多集中于销售端，以致土地端投资动作偏少，流拍现象有所增加，6月份随着上海首轮集中土拍按下重启键，拍地门槛适度降低在一定程度上提升房企参与积极性，流拍现象稍有减少，但仍处于较高水平。

二、区域特征：三四线城市流拍率居高不下，一、二线溢价上升

（一）一、二线溢价率小幅上升但不及去年同期水平

2022年，各等级城市土地溢价率仍处于较低水平，从分等级城市溢价率来看，2022上半年一线城市平均溢价率为3.73%，较去年下半年上升0.14个百分点；二线城市平均溢价率为4.83%，较去年下半年上升1.71个百分点；三四线城市平均溢价率为4.26%，较去年下半年下降2.89个百分点。一线、二线溢价率水平均呈现上扬趋势。主要原因在于，去年下半年，土拍规则严苛，房企拿地压力较大。今年上半年，部分城市放宽土拍规则，房企对一线、二线拿地意愿稍有提升，但整体来看，上半年仍处于历史低溢价成交局面，不及去年上半年的水平。

从分等级城市的流拍率看，流拍率与城市等级呈现反向走势，城市等级越低，流拍率也越高。根据数据来看，2022年二季度一线城市、二线城市、三四线城市流拍率分别为4.71%、14.44%、22.86%。三四线城市的流拍率远高于一线，二线城市。

（二）长三角土地成交体量领跑，西北地区增速居首

根据各大经济圈土地成交情况，从成交规模来看，在合肥、杭州、无锡等城市按部就班开启集中供地的助力下，长三角经济圈成交赶超中部地区，位居领先地位，2022上半年土地成交规划建筑面积为5764.41万㎡，占比24%，中部地区以5455.21万㎡的成交规模占据第二，占全国总成交规模的23%，东北地区成交垫底，2022上半年土地成交规划建筑面积为555.38万㎡，成交占比仅为2%。

从成交规模及成交占比变化来看，7个城市群土地成交量均较去年同期有所下降，其中，东北地区跌幅居首，2022上半年土地成交规划建筑面积较去年同期下跌86%。与此同时，4个城市群成交占比较去年同期呈现上升态势，其余3个呈现下降态势，其中西北地区土地成交热度上涨显著，2022上半年土地成交占比较去年同期上升3.44个百分点；其次环渤海经济圈，土地成交规划建筑面积占比上升3.06个百分点；相反，房企对东北地区土地市场的投资较为谨慎，拿地占比下降幅度居首，较去年同期下降4.68个百分点。

三、房企拿地特征：拿地主角生变，地方国有企业身影增多

（一）拿地集中度下降，中低阵营房企拿地活跃度上升

从销售业绩TOP100房企拿地来看，销售业绩TOP31-100的拿地占比呈上升趋势，而销售业绩前30的房企拿地占比下降，拿地集中度下降。数据显示，销售业绩TOP31-50以及TOP51-100房企今年上半年拿地占比较去年同期提升，分别上升4、10个百分点。

另外，销售业绩TOP10房企以及TOP11-30房企拿地占比均较去年有所下降，分别下降9和4个百分点。究其原因，在整体市场下行背景下，龙头民营房企拿地更为谨慎，地方深耕的房企以及地方城投拿地节奏加快。

（二）国央企、地方城投拿地占比再上升，民营房企拿地步伐放缓

对比2021上半年及2022上半年拿地面积TOP20房企来看，呈现两方面特征：其一，今年上半年房企整体拿地规模较去年出现大幅缩减态势，2021上半年拿地面积TOP20房企中有2家房企规划建筑面积突破1000万㎡，下限规模在300万㎡以上，2022上半年拿地面积TOP20房企中最高拿地规模仅有217万㎡；其二，今年上半年涌现出一批地方型企业，明显多于去年，可见在市场经济下行，房企拿地资金压力油然而生的背景下，地方政府在土地市场上鼎力相助，促进土地市场平稳健康发展。不可否认的是，成交体量下滑以及国央企、地方企业占比走高也在一定程度上反映出资金承压仍然是民营房企于土地市场投资的阻力。

四、2022首轮集中土拍传递回稳信号，溢价率上升，民营房企拿地意愿上升

距土地“两集中”政策出台与实施已有1年之久，今年上半年22城集中拍地活动陆续开展，但部分城市受疫情反复影响，集中土拍活动出现推迟情况。随着郑州首轮集中土拍落幕，22城今年首轮集中土拍全员收官，与此同时，北京、福州、厦门土地市场步伐较为紧凑，现已完成了第二批次集中供地活动，苏州、上海等城市也已披露出二轮土拍的相关事宜。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，22城首批集中拍地成交规划建筑面积3925.16万㎡，且4轮成交呈现逐轮递减态势，同时本轮溢价率、流拍率均呈现向好态势，分别较去年第三批次上升1.85个百分点、下降9.42个百分点。

（一）首轮集中供地供需规模双双下滑，杭州土地供应规模居首

供应力度减弱为成交下滑的主要影响因素。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年22城第一批次集中供地供应规划建筑面积为4750.04万㎡，较2021年三轮集中供地均有所下降，其中，较去年第三批次下跌37.87%；2022年22城第一批次集中供地成交规划建筑面积为3925.16万㎡，自去年以来，已完成的4轮集中土拍成交量呈现逐轮递减态势，其中，本轮成交量较去年第三轮下跌35.83%。整体来看，在一定程度上反映出22城集中供地层面愈加谨慎，同时这也不乏是厦门、重庆、武汉、青岛等城市今年明确将全年“三批次供地”调整为“四批次供地”，使得单批次的供应规模稍有减少的缘故。

从各城市首轮集中供地供应情况来看，杭州、成都、上海供应量占据前三之位，分别为580.74万㎡、440.4万㎡、425.19万㎡，东北地区的长春、沈阳2市供应力度较弱，分别以38.62万㎡、33.05万㎡的供应量垫底。另外，合肥首批集中供地量占比超过2021全年供地量近四成，相反武汉、青岛、长春、沈阳4城首批集中供地量占比去年供地量均低于5%。

从各城市首轮集中土拍成交情况来看，成交表现主要受供应影响，杭州、上海、成都依然占据成交量前三之位，分别为564.64万㎡、425.19万㎡、356.89万㎡。另外，值得注意的是，武汉凭借去年三轮集中土拍明显发力的带动，整体成交规模领跑，4轮成交规划建筑面积共计达2372.65万㎡。整体来看，城市间供需两端的分化特征也较为明显，长三角及热点城市供需两端发力较足，而东北地区多显乏力。

（二）首轮土地成交溢价、流拍双双向好

溢价与流拍呈现向好态势是今年首轮集中土拍的突出特征之一。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，22城2022年首轮集中土拍平均溢价率为3.89%，较去年第三轮上升1.85个百分点，但不可否认的是，自去年第二轮集中土拍规则加码之后，房企资金压力上涨，高溢价情形自此一去不复返。与此同时，22城2022年首轮集中土拍平均流拍率为9.34%，较去年第三轮下降9.42个百分点，自去年第三轮集中土拍起，流拍现象持续减少。

从土拍热度来看，南北分化特征愈加凸显。深圳、合肥、厦门等南方城市表现亮眼，其中，深圳以14.98%的溢价率位居榜首，由于地块稀缺、地理位置较佳，地块十分抢手，深圳溢价水平偏高也属意料之中；合肥整体溢价率为11.20%，位居榜二，主要是本轮优质地块占比提升发挥了较为显著的作用；厦门以6.78%的溢价率位列第三。同时，北方城市在本轮集中土拍中，多数城市表现较为平淡，青岛、济南、天津等城市的溢价率均低于2%，沈阳、长春双双呈现“0”溢价。对比去年第三轮集中土拍溢价情况，超8成城市溢价率较上轮上升，其中深圳、合肥分别以10.33%、6.52%再居涨幅前二之位，长春、沈阳、杭州、宁波4城呈现下降态势，且跌幅均在2%以内，其中宁波、杭州位居跌幅前二之位，本轮溢价率较上轮分别下降1.05个百分点、0.58个百分点。

（三）国央资企业仍为成交主力，行业环境逐步好转下民营房企机会见长

从房企拿地来看，今年首轮集中土拍中国央资房企占比较上轮有所下降，但仍多于去年首轮，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年第一、二、三批次及2022年第一批次集中土拍拿地金额TOP20房企中国央资房企数分别为9家、16家、14家、12家。房企拿地格局的转折点则在于去年第二批次多城加码拍地规则，竞配建、上调保证金比例等一系列举措对房企资金层面的考验着实不小，加之市场经济下行，房企融资端与销售端均呈收紧态势，资金压力再度加大，至此国央资房企凭借经营稳健支撑起其在土地市场的主导地位，连续成为接下来3轮集中土拍的拿地主力。同时值得注意的是，去年第三轮涌出一大批地方城投类企业，紧接着去年第三批次起部分城市降低拍地门槛，加之今年楼市政策端接连释放改善信号，民营房企参与度有所提升，今年第一批次拿地金额TOP20房企民营房企有8家，较去年第三批次上升2家。

从2022年第一批次集中土拍拿地金额TOP20房企排行来看，国央资房企占比6成，由于项目销售、企业融资等情况未现明显好转态势，民营企业占比偏低也属意料之中，但也可清晰地看到，在当前房地产修复周期中，有不少稳健型以及区域型房企抓住了上升机会，如滨江集团、大家房产、龙湖集团、万科等。

建发房产以345.9亿元的总拿地金额占据榜首，在本轮集中土拍中，建发房产于上海、杭州2个长三角城市的土拍中展示出较高的积极性，2场土拍合计斩获5宗地块的平均溢价率超8.5%；绿城中国、招商蛇口分别以244.78亿元、233.90亿元位居第二、三。值得注意的是，滨江集团的总规划建筑面积是TOP20房企中的领先者，总规划建面达135.39万㎡，拿地金额也处前五之中，滨江集团在土地市场的投资活跃度较高与其稳健的营收能力不无关系，较为强劲的资金流在一定程度上支撑其投资、补仓等势头愈加显著，而且滨江集团此次拿地多集中于其大本营杭州，豪掷百亿单场收割11宗地块，同时也从侧面反映出其对杭州楼市发展承具较高看好情绪。

五、土地市场预测：下半年土地供应或发力，全年供需维稳

随着疫情扩散情况逐渐好转，楼市销售端也于5月显露出回升迹象，房企资金流进而得到一定的补给，同时重点城市接下来将开启第二、三、四批集中供地，再结合以往土地市场供应、成交两端走势，预计下半年土地市场供应端将发力，成交随之上升，全年供应和成交量将基本维稳。随着政策宽松效应逐步显现，预计下半年土地溢价率小幅上升，流拍率呈现下降趋势，但整体变化幅度不会过大。

与此同时，随着市场信心的恢复，融资环境的改善，民营房企拿地意愿或逐步增强，但短期难以扭转国央企及各城市城投拿地的局面。

新房篇：前跌后稳、局部回温，市场修复缓缓迈进

一、新房市场上半场差强人意，二季度现回稳态势

（一）上半年新房成交探底，5月市场开始底部回升

进入2022年，房地产市场继续探底，上半年成交量达到近年来同期最低水平，二季度多轮宽松政策频出，但是受到全国大范围疫情卷土重来的冲击，市场恢复进程受阻，5、6月份随着疫情逐渐受控，成交呈现好转迹象。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022上半年重点60城新房成交14349.6万㎡，同比下降42.3%。受到去年以来房企集中暴雷、市场信心受挫以及疫情干扰下居民就业和收入预期下滑、购买力下降等因素影响，上半年成交降至近年来的“底部”水平。从季度走势来看，一季度达到近年来除2020年一季度外的次低谷，2季度在中央和地方频频出台松绑政策的刺激下，成交量有所回升，但是仍位于历史较低位。从月度来看，在多轮宽松政策下，5、6月成交水平持续回升，6月达到年内高峰为3423.37万㎡，环比上涨59.1%，同比下降25%。

监测60城包含：北京、上海、深圳、成都、广州、贵阳、哈尔滨、海口、济南、昆明、兰州、南昌、南京、南宁、宁波、青岛、厦门、沈阳、石家庄、苏州、太原、天津、乌鲁木齐、武汉、西安、长春、长沙、郑州、重庆、常州、东莞、佛山、昆山、廊坊、连云港、洛阳、唐山、无锡、徐州、扬州、镇江、常熟、衡水、湖州、江阴、秦皇岛、泉州、汕头、绍兴、泰安、泰州、芜湖、岳阳、张家港、中山、舟山、珠海、济宁、肇庆、南通，下同。

（二）新房价格涨幅趋缓，4月开始连续三月下滑

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022上半年重点60城新房成交均价为17155元/㎡，同比上涨4.8%，涨幅收窄0.2个百分点。从月度走势来看，自4月份开始房价水平开始连续三月下滑，房企在业绩压力下，为了加速去化多采取以价换量等手段，价格呈现逐月下降态势。2022上半年新房价格仍然保持上涨态势，但是受到行业景气度不高、疫情反复等因素影响，整体涨幅趋缓，预计未来房价变化将会更为平缓。

（三）库存先升后降，重点城市去化周期超1年

今年上半年新房库存呈现先升后降态势。一季度市场去化较弱，库存量累积，从5月份开始库存连续两月下降。从去化周期来看，在5月疫情逐步受控后，前期积压的需求逐步释放，成交转好，大量库存被消化，去化周期缩短。根据数据显示，截止至2022年6月份，重点20城库存达到21419.7万㎡，环比下降4.4%，同比上升1%。平均去清周期为13.2个月，较上月缩短0.3个月，较去年底增加2个月。短期来看，重点城市库存仍处于相对高位，去化周期超过一年，这主要是受到上半年去化不甚理想的影响，预计在下半年随着市场信心回升，前期积压的需求将会逐步释放，全国房地产市场有望进入企稳回升通道。

注：库存20城包括：北京、上海、深圳、广州、天津、重庆、南京、武汉、宁波、沈阳、青岛、郑州、长春、南宁、成都、苏州、西安、长沙、福州、温州

二、局部热点城市率先复苏，千万豪宅市场“逆势而上”

（一）一线城市率先修复，二线城市青岛、苏州等同比实现转正

分季度来看，一线城市二季度成交量下滑，二线和三四线城市二季度成交量均回升，一线城市主要是受上海疫情封城管理影响，4、5月份成交量骤减带动一线城市整体成交回落，二线和三四线城市随着出台的宽松政策逐渐发酵，成交企稳回升。从环比走势来看，6月份各等级城市环比均上扬，一线城市以超100% 的涨势领衔，二线城市次之，环比涨幅超60%。从同比来看，各等级城市自5月开始同比降幅开始呈现收窄趋势，到6月份，一线城市同比跌幅为23.51%，二线城市同比跌幅为25.6%，三四线城市同比下跌28.4%。整体来看，在疫情受控后，一线城市率先修复，热点二线城市紧随其后。

注：2021年2月一线城市同比472.83%，二线城市同比329.96%，三四线城市同比546.3%

分城市来看，大部分城市在6月份成交水平均有不同程度的回升，其中，一线城市全线上涨，上海环比涨幅逾1000%，领跑各大城市，北京、深圳涨幅也在50%以上，二线城市中，杭州、宁波、苏州、青岛等城市环比涨幅均超过100%。同时值得注意的是，青岛、成都、苏州、西安同比均转正，市场修复较为迅速。与此同时，各大城市上半年成交水平均不及去年同期，市场完全恢复尚需时间。

（二）改善型产品展现强韧性，一线城市豪宅市场率先回温

从重点城市新房成交结构来看，90-120㎡面积段仍是成交主流，占比基本在4-5成，与此同时，今年以来120㎡以上改善型户型成交占比逐月上升，截止至2022年6月，成交占比超40%，达到近两年来的最高水平。随着疫情防控常态化，人们对住房品质的要求越来越高，对于户型面积、社区环境、物业服务等等都提出更高的期待，改善型大户型产品渐获青睐。

注:重点10城包括北京、上海、深圳、广州、成都、东莞、南京、青岛、武汉、重庆

从成交总价来看，以一线城市为例看今年的豪宅市场表现，北上广5月、6月总价1000万以上的豪宅成交量基本已经实现同比转升，深圳上半年豪宅市场一直保持在较高热度。5、6月份在新房市场整体成交水平同比还呈现负数的同时，豪宅成交已经远超去年同期水平。根据数据显示，北京5月豪宅成交484套，同比涨幅超100%，6月份豪宅成交破千套，同比大涨244.2%，占整体成交近30%。深圳上半年1000万以上豪宅成交3885套，同比上涨51.9%，占比达24.6%，较去年同期扩大14.7个百分点。上海受到疫情影响冲击，5月豪宅成交量大减，到6月份成交量达到2515套，同比上涨180.4%，占整体成交量的33.6%。由此来看，在全国新房市场成交尚未完全复苏的情况下，豪宅市场已经呈现率先回温态势。

注：此处定义豪宅为总价1000万元以上

（三）宽松政策后长三角热点城市修复明显，基本面偏弱的二线城市效应不足

根据诸葛找房数据研究中心监测重点18城来看，松绑政策的实际效果如何与城市基本面、政策力度有着密切关系，在本轮宽松政策后，以杭州、苏州、南京、无锡等城市为首的长三角热点城市在多轮宽松政策后，销售端率先转好。如杭州在5月17日首次出台新政，提出三胎家庭新增一套购房资格，并且享受“无房家庭”优先摇号，增值税5年改2年等，5月成交量环比上涨12.4%，6月成交环比再涨103.6%，政策效应持续；苏州在5月9月发布了包括新房限制转让时间由3年调整为2年、非苏州本市户籍居民连续缴纳6个月社保（个税）即可购房、非限购区域购房不计入家庭限购套数等内容，5月成交环比上涨23.7%，6月环比大涨288.2%。无锡同样在4到5月接连出台了三次松绑政策，5月成交量环比上涨48.3%，6月环比上涨24.1%。政策某种程度上起到了立竿见影的效果。同时，像沈阳、济南等本身基本面一般，商品房去化缓慢的城市，在多轮松绑政策效应下，短期内刺激销售端，带动成交量上升。

另外，也有部分城市宽松政策效应不甚明显或者持续性较弱。郑州作为最早发布宽松政策的城市，4月和5月成交连续两月维持下滑局面，6月在供应放量下开始回升，郑州作为河南省的省会城市，但是房地产市场却并不发达，库存量高企、去化缓慢等难题困扰，后期或需要更加有力度的宽松政策出台。东莞也是出台宽松政策次数较多的城市，2月到5月多轮政策下，成交回升态势尚且不明朗，6月环比仍下降19.8%。福州在2月-3月政策松绑后，4月成交环比上涨，然而后劲不足，5、6月连续下滑。合肥在5月和6月两次新政后，6月环比仍降23.4%，政策宽松效应尚未触达市场端。

三、千亿房企阵营缩水，国央企“霸屏”销售榜单

（一）上半年房企业绩普遍下滑

2022上半年，受到整体行业环境影响，市场信心整体偏弱，房企销售形势不佳。各大阵营房企销售业绩均低于去年同期水平，跌幅在30%以上。具体来看，销售业绩TOP10房企跌幅最小，销售金额较去年同期下跌39.5%，包括碧桂园、万科、保利、中海、华润置地、招商蛇口等优质头部房企，这部分房企基本秉承着稳健的发展战略，财务状况和债务结构等方面也在合理范畴，抗风险能力更强。其次为TOP31-50的中部阵营房企，同比下降48.1%，TOP51-100的中小房企同比跌幅最大，较去年同期下降55.7%。

同时，6月份房企销售情况普遍呈现好转迹象，各大阵营销售业绩环比涨幅均在10%以上。随着前期宽松政策逐渐发酵，全国疫情得到良好控制，加上6月份进入年中业绩冲刺期，房企推盘积极性大大提升，叠加各项优惠活动，成交表现不俗。从各阵营来看，TOP10房企业绩提升最为显著，环比涨幅超过60%，其次为TOP11-30房企，环比上涨58%，TOP51-100的中小房企阵营涨幅最低仅为10.5%。整体来看，房企间分化仍然在加剧上演，强者恒强的局面逐步形成，尤其是在行业下行周期时，中小房企盈利能力更加弱化，如何生存下去成为房企当下的重中之重。

（二）千亿以上阵营房企数量缩减

从销售金额TOP100房企来看，千亿以上阵营房企数量明显缩减，2022上半年千亿房企为9家，较去年同期减少10家，500-1000亿大型房企数量为7家，较去年同期减少17家，200亿元以下房企数量由去年上半年的15家增加至47家。从销售额门槛值、中位数和最高值来看，2022年上半年TOP100的门槛值降至70亿元，最高值为2470亿元，较去年同期基本减半。行业进入深度调整期，房企阵营大洗牌，部分去年还在千亿阵营的房企如恒大、阳光城等企业已经不见踪影，越来越多的房企不再盲目追求高销售、扩规模，转而主动管控销售规模，追求更加精细化的发展。

（三）国央企扛起销售大旗，上半年TOP30房企中占比近半

根据2022上半年房企销售业绩榜单，销售金额破2000亿元的房企共有3家，较去年同期减少3家，其中，碧桂园稳居第一，2022上半年销售额达2470亿元，其次为万科，2022上半年销售额为2096亿元，保利发展紧随其后，销售额为2092亿元。同时，值得关注的是，销售额TOP100房企中，国央企上榜数量明显增加，2022上半年国央企数量为13个，占比近一半，较2021上半年增加7个，数量增加将近一倍。当前来看行业流动性压力犹存，尤其是对于民营企业来说，仍面临着不小的偿债压力，销售端回款也不甚理想，在这种情况下国央企撑起大旗，在很多房企都下调预期、收缩战略布局的情况下，部分国央企却在逆势发力。

四、下半年预判：行业修复、分化成为关键词，下半年市场将会好于上半年

展望下半年，随着宽松政策继续深化扩展，预计贯穿全年，新房市场将会呈现稳步回升的态势。分各等级城市来看，城市分化进一步加剧，当前一线城市修复态势明朗，预计下半年仍然保持稳步回升趋势。二线城市接棒复苏，并且城市内部分化也在上演，局部热点城市如长三角、珠三角及中西部省会城市将会领衔修复。对于房企来说，下半年融资和销售层面都将好于上半年，随着政策支持房企合理融资需求的逐步落实，信贷方面给予有力支持，房企下半年的境况将会逐步好转，但是值得注意的是，行业进入深度调整期，房企间分化态势明显，国央企和优质民企将会率先获得融资，在拿地和销售层面都将更加具有优势，而部分中小房企以及红档房企仍未能完全脱离危险，优胜劣汰、强者恒强的局面逐步确立，行业从“以量取胜”向“以质取胜”转变。

二手房篇：上半年量缩价升，政策改善下业主信心先行回升

一、上半年整体成交不及去年同期，年内“前落后升”

（一）2022上半年成交规模同比下滑，6月实现同比转正

2022上半年，二手房成交初见乏力，随后在市场政策端持续发力以及疫情好转的带动下，6月二手房成交已显回升态势。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年6月重点10城二手房成交65809套，环比上月上涨39.39%，同比上涨1.18%，值得注意的是，本月二手房成交同比实现年内首次转正。从上半年月度成交走势来看，二手房出现2次上升局面，第一次出现在3月，该节点成交大幅上升不排除是假期、疫情等影响逐渐褪去，前期积压的改善需求大量释放的缘故，第二次出现在6月，主要得益于政策端持续释放改善信号，市场信心有所提振。另外，正是这2次上升局势，奠定了2022年前两季度以及上半年整体成交的上升基础，不过较去年同期仍有一定差距。根据数据显示，2022年第一、二季度二手房分别成交130789套、163093套，环比分别上涨4.47%、24.70%，同比分别下跌31.47%、20.86%；2022上半年二手房共计成交293882套，环比去年下半年上涨4.89%，较去年同期下跌25.96%。

注：重点10城：成都、大连、东莞、佛山、北京、南京、苏州、杭州、青岛、深圳

（二）成都上半年成交大幅赶超去年同期，青岛6月成交端明显发力

从城市上看，10个重点城市中，成都、大连2022上半年二手房成交同比上涨，其余8城成交量同比均下滑。其中，成都同比涨幅最高，2022年上半年二手房成交同比上涨246.44%，主要离不开6月大幅提升的贡献，由于5月底成都适度放松楼市政策，放松限购限售、优化公积金贷款政策、缩短二手房增值税征免年限等向市场传递改善信号，市场信心有所提振，成交端逐渐释放暖意，6月单月成交破16000套，创近三年单月新高。其次为大连，上半年成交15937套，同比上涨14.02%，位居同比涨幅第二。

上半年成交同比下跌城市中，深圳跌幅最大，同比下跌60.65%，二手房成交显著下滑与深圳二手房指导价持续加持不无关系。其次为青岛，二手房成交14612套，同比跌幅为60.42%。但值得注意的是，青岛二手房上半年成交表现虽不及去年同期，但在今年政策端适度松绑的提振下，6月成交大幅上升，环比5月上涨154.90%，且单月成交规模创年内新高。

二、房价回稳，一二线城市价格上升，三四线城市下降

（一）百城房价止跌转升，1季度价格涨幅大于2季度

从近3年百城二手住宅市场均价走势来看，大致呈现上升态势。进入2022年，价格涨势步伐愈加稳健，月均涨跌幅仅在0.4%以内，开年首月价格延续去年末的热度，以上扬态势开场，2-6月份价格月度环比涨跌走势与成交量保持一致，受成交结构性因素影响，3月、6月二手住宅市场均价均呈上涨态势，进而助力季度、半年度累计增速上升。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年6月百城二手住宅市场价格为15746元/㎡，环比上涨0.19%，同比下跌0.30%；上半年月均市场均价为15720元/㎡，同比上涨0.47%。

从涨跌城市来看，进入2022年，价格平均涨跌幅度大致呈收窄态势，同时月度下跌城市数均维持多于或等于上涨城市数的状态，2022年6月百城二手住宅市场均价上涨城市数45个，较上月增加1个，下跌城市数55个，与上月持平；6月平均涨幅为0.93%，较上月收窄0.15个百分点，平均跌幅为0.78%，较上月收窄0.39个百分点。2022上半年百城中房价累计上涨的城市有42个，平均涨幅为3.20%，累计下跌的城市有58个，平均跌幅为2.67%。

（二）一、二线城市房价触底回升，三四线城市仍呈下滑态势

2022上半年，一二线城市二手住宅市场均价转涨，三四线城市仍然保持下滑态势。其中一线城市累计涨幅领跑，上半年累计涨幅为5.15%，一线城市率先触底回升。其次为二线城市，上半年累计上涨0.18%；三四线城市房价仍在下行周期，累计下跌0.66%。整体来看，一线和热点二线城市在相对稳健的改善需求的支撑下，房价率先结束下跌行情，同时三四线城市存在经济水平偏低等弱点，楼市购买力相对较低，以致价格扭转下跌局势的难度较大。

（三）珠三角房价累计涨幅领跑，中部城市下跌显著

从各大经济圈市场价格走势来看，2022上半年珠三角房价以累计涨幅2.13%位居各大城市群之首，其次为长三角经济圈，累计涨幅为1.56%。珠三角经济圈的东莞、三亚、深圳、湛江等城市上半年涨幅可观，带动整体房价涨幅居首。

与此同时，中部城市房价累计下跌1.38%，位居跌幅首位，其次为东北城市，累计跌幅为0.81%。整体而言，中部城市的洛阳、常德、宿州等三四城市以及东北城市，存在一定的楼市基础面较为薄弱，经济水平偏低，楼市消费支撑力欠足等弱点，价格上涨动力随之受挫。

三、上半年挂牌先行成交同比转正，月均挂牌同比上升4.32%

（一）政策拓展至二手房，缩短限售及调整增值税

进入2022年，全国房地产市场迎来政策调整的热潮，在支持改善性住房需求的政策导向下，一些城市政策松绑范围拓展至二手房市场，主要从限售年限缩短、调整增值税免征年限等角度出发，截止至6月30日，有19城放松限售、缩短个人住房转让增值税征免年限，其中不乏一些热点二线城市及省会城市，如杭州、苏州、青岛、无锡、哈尔滨等，调控频次共计为20次，其中5月单月出台调控政策达13次。

（二）上半年业主推盘节奏加快，长沙、宁波、成都6月同比涨幅位列前三

缩短限售及调整增值税征免年限等举措有利于推动购房者“以旧换新”动作。在政策利好下，部分业主的心态也有所变化，选择加快出售节奏、推出房源，拉升了5、6月整体的房源挂牌量。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年5月、6月40个重点城市二手挂牌房源量分别为326.78万套、331.46万套，环比分别上升3.85%、1.43%，且从整体来看，2022上半年重点40城月均挂牌房源为330.49万套，较去年同期上涨4.32%。可见今年以来宽松政策加快了业主的推盘节奏，带动二手房供应端房源上升。

注：重点40城：北京、石家庄、上海、深圳、徐州、广州、贵阳、洛阳、青岛、宁波、烟台、厦门、廊坊、苏州、武汉、盐城、桂林、南宁、长春、南京、郑州、济南、成都、西安、东莞、长沙、重庆、无锡、南昌、珠海、威海、佛山、唐山、绍兴、大连、福州、杭州、惠州、嘉兴、金华

从城市上看，40个重点城市中，21城6月二手住宅挂牌房源量同比上涨，其余19城呈现下跌态势。中西部城市上半年房源上升明显，其中，长沙以102.17%位居同比涨幅首位，其次为宁波，6月挂牌房源量较去年同期上涨97.73%，另外，成都得益于今年5月底松绑限售等举措，居民住房置换情绪上涨，房源供应量显著上升，同比涨幅达87.41%，位列第三。同比下跌城市中，深圳、长春、杭州3城位列跌幅前三，同比跌幅分别为53.07%、38.21%、36.37%。

四、二手房市场预测：下半年恢复节奏快于新房，整体维稳

在政策端接连释放改善信号的助力下，二手房成交于上半年末筑底回升，价格维持稳中有升态势。在房企频繁爆出信用风险背景下，购房者对于新房的购房信心不足，更多的购房者将目光投入二手房，下半年预计二手房的恢复速度先于新房市场，全年成交规模与去年同期维持同等水平。

2022上半年全国房地产市场总结与展望

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